Почему крупные девелоперы не заходят в Крым: Пугающее эхо украинского прошлого

Спрос на жильё и отдых в Крыму с 2014 года только растёт. Москва не жалеет денег на восстановление инфраструктуры полуострова, а, значит, всё больше желающих приобрести на юге дачу или переехать насовсем. Вот только всё ли гладко с крымской недвижимостью? Не превратится ли сверкающая карета в подпорченную тыкву после покупки?

Журналисты «ПолитНавигатора» разбирались в обстановке на крымском рынке.

Подпишитесь на новости «ПолитНавигатор» в ТамТам, Яндекс.Дзен, Telegram, Одноклассниках, Вконтакте, каналы YouTube и TikTok.
Для подписки на уведомления в баузере нажмите здесь.

В первую очередь жителей материковой России интересует в Крыму новое жильё, отмечают риэлторы. На первичный рынок приходится около 70% сделок.

«Людей привлекает юридическая чистота новостроек, свежий ремонт, современные планировки, новые коммуникации, наличие парковок», – объясняют специалисты.

Что ж, логично. Риэлторы сетуют, что новостроек в Крыму – дефицит, квартиры раскупают, как горячие пирожки, ещё на стадии котлована, а новые объекты появляются не так быстро, как хотелось бы и покупателям, и продавцам.

Если спрос превышает предложение, значит, рынку нужны новые игроки с большим капиталом, которые смогут удовлетворить потребности покупателей. Вот только материковые девелоперы в Крым совершенно не торопятся. Да, есть подписанные на полях ПМЭФ соглашения о намерениях, которые, в основном, касаются туристической сферы. Что же касается жилья – тут подвижек нет, на манеже – всё те же местные компании.

_{Что же пугает материковых застройщиков, если недвижимость в Крыму только прибавляет в цене из года в год? Это выяснили в Республиканском институте политических и социологических исследований (РИПСИ), опросив девелоперов и риэлторов.}

Оказывается, игроков рынка недвижимости сильно пугают не столько санкции, сколько правовые проблемы, с которыми постоянно приходится сталкиваться в Крыму.

На первом месте – попытки третьих лиц оспорить сделку купли-продажи земли или другого объекта в суде. С этим столкнулись треть респондентов.

Вторая по распространённости проблема – невозможность эксплуатировать приобретённый участок из-за того, что местные власти или суд изменили вид разрешённого использования земли уже после совершения сделки. С подобным имели дело свыше четверти участников опроса.

Каждый пятый участник опроса РИПСИ сталкивался с самостроями, из-за которых не получается зарегистрировать право собственности на землю, а каждый десятый – с арестами, наложенными на объект уже после регистрации сделки, потому что предыдущий владелец стал фигурантом исполнительного производства. А каждый десятый респондент сталкивался с отменой (!) нотариально оформленных (!!) сделок купли-продажи через суд.

Все эти юридические загвоздки возникают из-за украинского прошлого Крыма, эхо которого до сих пор преследует уже 8 лет как российский регион. После вхождения Крыма в состав РФ Украина отключила полуостров от своих реестров недвижимости, и часть данных о сделках была утеряна, чем активно пользуются мошенники, направо и налево подделывая то госакты, то доверенности. С последователями культа Остапа Бендера, которые пытаются нагреть руки, разбирается полиция, а вот присоединившиеся к этой вакханалии местные чиновники вызывают куда больше беспокойства.

Например, именно государственные структуры подают иски по изменению разрешённого вида использования земли «задним числом». Мол, при Украине это как-то не так было сделано. При этом глава Крыма Сергей Аксёнов не раз заявлял журналистам, что документы на землю и другие недвижимые объекты, полученные при Украине, имеют такую же юридическую силу, как и российские. Это закреплено в соответствующем федеральном конституционном законе о принятии новых субъектов в состав РФ.

Вторят Аксёнову и крымские нотариусы. Мол, быть такого не может, все ранее возникшие права признаются, а нотариально заверенные документы не требуют доказывания. Тогда почему же результаты опроса РИПСИ говорят об обратном? Почему такие суды возникают, да ещё и благодаря госорганам?

«Это просто попытка снизить цену для изъятия, – рассказал «ПолитНавигатору» анонимно владелец участка, который изымают для строительства новой дороги. – Участки с разными видами разрешённого использования просчитываются по-разному».

А изымают земли в Крыму и Севастополе сейчас очень много. Чего только не строится – трасса «Таврида» (почти готова), юго-восточный обход Симферополя, новая транспортная развязка на 5-м километре Балаклавского шоссе в Севастополе, сеть марин и портопунктов на побережье. И каждая стройка сопровождается скандалами: люди совершенно не довольны работой оценщиков.

Попытки снизить цену для изъятия через отмену уже состоявшегося изменения целевого назначения участка – опасная игра со стороны чиновников. Просто бомба замедленного действия. Ведь строятся жилые микрорайоны, и практически все они раньше располагались на сельскохозяйственных землях. Назначение поменяли – и вот уже вместо пшеницы близ крупных городов Крыма растут высотки. Однако если кому-то вздумается подать в суд, то все эти квартиры окажутся «замороженными». На время судебных разбирательств нельзя будет ни продать, ни купить жильё. А тяжба может длится годами! Первая инстанция, апелляция, кассация… невероятное количество денег и времени. И вот какой девелопер из «большой России» захочет вкладывать деньги в полуостров, если над участком для строительства висит такой дамоклов меч? Вот поэтому крупные застройщики федерального уровня на полуостров за 8 лет так и не пришли.

Сейчас рынок недвижимости региона просел, люди боятся вложить деньги и потерять квартиру или участок. Вероятность получить иск не способствует инвестициям.

_{А девелоперы Крыму очень и очень нужны. К 2030 году население, по  некоторым прогнозам, может увеличиться почти до трёх миллионов человек, в том числе, за счёт миграции. Где им жить, если проблемы с рынком недвижимости не решат?}